Liasse fiscale LMNP : formulaire 2031, date limite, micro-BIC ou réel ?

Location meublée non professionnelle : micro-BIC ou régime réel, formulaires 2031 et 2033, date limite, télédéclaration et nouveauté sur la plus-value.

Vous louez un logement meublé ? Fiscalement, ce n'est pas une location « classique » : vos loyers ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le régime choisi, la déclaration se limite à quelques cases ou passe par une liasse fiscale complète. Voici comment s'y retrouver.

Êtes-vous LMNP ou LMP ?

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si au moins l'une de ces deux conditions est remplie :

• les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
• ou elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, etc.).

Si aucune des deux conditions n'est remplie, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), avec des règles différentes, notamment pour les déficits et les plus-values.

Avant tout, l'activité doit être déclarée sur le guichet unique des formalités d'entreprises dans les 15 jours qui suivent le début de la location, pour obtenir un numéro SIRET.

Le régime micro-BIC : simple, mais forfaitaire

Avec le micro-BIC, vous ne déduisez pas vos charges réelles : l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Pour les revenus de 2025, les seuils et abattements sont les suivants :

• location meublée de longue durée, chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés : recettes jusqu'à 77 700 € HT, abattement de 50 % ;
• meublés de tourisme non classés : recettes jusqu'à 15 000 € HT, abattement de 30 %.

Les seuils s'apprécient sur l'ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement. Ils sont revalorisés périodiquement : vérifiez les montants en vigueur sur impots.gouv.fr pour l'année concernée.

Au micro-BIC, il n'y a pas de liasse fiscale : vous reportez vos recettes sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042-C-PRO. Vous devez seulement tenir un livre des recettes, à présenter sur demande.

Le régime réel : la liasse fiscale

Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, assurances, travaux, frais de gestion, taxe foncière…) et surtout vous pouvez amortir le bien et le mobilier, c'est-à-dire déduire chaque année une partie de leur prix d'achat.

Le réel s'applique d'office au-delà des seuils du micro-BIC, et sur option en dessous. L'option se fait dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente (ou, la première année, jusqu'au dépôt de la première déclaration) ; elle vaut un an et se reconduit tacitement.

Les formulaires

La liasse du régime réel simplifié comprend :

• la déclaration n° 2031, avec le cadre I de l'annexe n° 2031 bis ;
• les annexes n° 2033-A à 2033-D notamment : bilan simplifié, compte de résultat simplifié, tableau des immobilisations et des amortissements, relevé des provisions et des déficits.

Le résultat obtenu est ensuite reporté sur votre 2042-C-PRO.

La date limite et la télédéclaration

La déclaration n° 2031 doit être déposée avant le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Elle doit obligatoirement être télédéclarée : soit depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr (à créer si vous n'en avez pas), soit par un prestataire comptable en mode EDI.

Micro ou réel : comment choisir ?

Il n'y a pas de réponse universelle. Quelques repères :

• si vos charges réelles et les amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, le réel est souvent plus intéressant ;
• le réel demande une comptabilité et une liasse chaque année ;
• en LMNP, un déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée des dix années suivantes, pas sur votre revenu global.

La comparaison se fait sur vos propres chiffres : recettes, charges, prix d'acquisition du bien et du mobilier.

Nouveauté : la plus-value à la revente

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, si vous étiez au régime réel, les amortissements déduits pendant la location viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable augmente donc mécaniquement. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors) sont exclues de cette règle.

À garder en tête au moment de choisir son régime, si une revente est envisagée.

Sources

• impots.gouv.fr — Foire aux questions sur le régime des locations meublées (mars 2026)
• impots.gouv.fr — Loueurs en meublé non professionnels, dépliant officiel
• BOFiP — Obligations fiscales du régime du réel simplifié